Seoul home prices rise longest and fastest, demanding a supply push (KOR)

Seoul apartment prices are poised to set a record for the longest sustained rise. According to the Korea Real Estate Board, prices have climbed for 85 consecutive weeks, from the third week of January last year through the fifth week of August this year.

That ties the record set under the Moon Jae-in administration. But this time, the increase has been far steeper. Seoul apartment prices have risen a cumulative 15.84 percent over the latest 85 weeks, more than twice the 7.69 percent recorded during the comparable Moon-era streak. It is the largest increase since the Korea Real Estate Board began compiling the statistics. The record could be broken in the first week of September.

The government's overwhelming reliance on suppressing demand has reached its limits. It has tightened lending and announced heavier taxation first for owners of multiple homes and then for owners of single homes they do not occupy, yet prices continue to rise.

Three supply packages have promised 1.58 million homes, but few will be completed during the current administration's term, making a near-term supply shortage unavoidable. Tax and lending restrictions are narrowing the path to homeownership while jeonse (lump-sum deposits) and monthly rents are also rising.

Apartment prices in the Gangnam, Seocho, Songpa and Gangdong districts fell after the tax revision plan was announced, but demand is spilling into other areas. Although the government softened parts of its tax proposal amid concerns over resistance, the framework of heavier taxation remains.

The solution lies in expanding supply and restoring market functions. Regulations on redevelopment and reconstruction, crucial sources of urban housing, should be eased decisively to signal that homes will be supplied steadily. Punitive taxes that encourage panic buying and worsen rental shortages, along with lending restrictions on genuine homebuyers, also need revision. This is not the time to rely on controversial sites such as Yongsan Park and the Gwacheon racetrack.

A KB Kookmin Bank simulation suggests that if prices keep rising, nearly all Seoul homes outside the Gangbuk, Geumcheon and Dobong districts could become subject to the comprehensive real estate holding tax by 2030.

Yet President Lee Jae Myung has said Korea should prepare for a collapse in housing prices. The public has reason to be puzzled.

High interest rates can restrain prices, but without resolving shortages, containing housing costs in densely populated Seoul will remain difficult. The government must stop producing plans and launch an all-out supply drive that delivers results. Confidence that homes will be supplied consistently is ultimately what can stabilize prices.

가장 오래 가장 높이 오르는 서울 집값…‘닥공’ 서두를 때

서울 아파트값 상승세가 역대 최고 기록을 갈아치울 태세다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트값은 지난해 1월 셋째 주 상승 전환한 뒤 올해 8월 다섯째 주까지 85주 연속 올랐다. 연휴로 두 차례 발표가 없었지만 그다음 주 통계에 누계로 반영됐다. 문재인 정부 당시 역대 최장 기록과 동률이다. 상승 폭은 훨씬 가파르다. 최근 85주간 누적 상승률은 16.93%로 문재인 정부 당시 7.69%의 두 배가 넘는다. 한국부동산원 통계 작성 이후 최고 상승률이다. 9월 첫째 주에는 최장 기록을 경신할 가능성이 크다.

정부의 수요 억제 일변도 부동산 정책은 한계를 드러냈다. 그동안 대출을 옥죄고 다주택자에 이어 비거주 1주택자까지 과세 강화 계획을 내놨지만 집값을 잡지 못했다. 세 차례 공급 대책을 통해 158만 가구 공급 계획을 내놨지만 현 정부 임기 내 입주 물량은 거의 없어 당분간 공급 절벽이 불가피하다. 세금과 대출 규제로 내 집 마련의 사다리는 좁아지고 전월세 가격까지 뛰고 있다. 세제개편안 발표 뒤 강남·서초·송파·강동구 아파트값은 하락 전환했지만 다른 지역으로 풍선효과가 번지고 있다. 정부가 조세 저항 등을 의식해 세제개편안의 규제 수위를 낮췄지만, 중과세의 틀은 그대로다.

해법은 공급 확대와 시장 기능의 회복에서 찾아야 한다. 핵심 공급원인 재건축·재개발 등 도시정비 규제를 과감히 풀어 꾸준히 공급된다는 신호를 줘야 한다. 영끌 매수와 전월세 부족을 부추기는 징벌적 과세와 실수요자 대출 규제도 손질해야 한다. 용산공원 같은 논란 많은 공급처에 매달릴 때가 아니다.

집값 상승세가 꺾이지 않으면 2030년 강북·금천·도봉구를 제외한 서울 전역이 종부세 대상이 된다는 KB국민은행의 시뮬레이션도 있다. 그런데도 이재명 대통령은 “주택 가격 폭락에 대비해야 한다”고 밝혔다. 국민은 고개를 갸우뚱할 수밖에 없다. 고금리가 집값을 억제할 수 있지만, 공급 부족이 해소되지 않으면 인구가 밀집된 서울 집값을 잡기는 어렵다. 이제는 계획을 쏟아내는 데 그치지 말고 실행력 있는 ‘닥공’으로 성과를 내야 한다. 집이 꾸준히 공급된다는 신뢰가 있으면 집값은 안정된다.