Higher property taxes require lower transaction taxes (KOR)

Despite the government’s series of powerful regulatory measures since last year, there are few signs that the housing market in the Seoul metropolitan area is stabilizing. What began as a surge in prices in Seoul’s affluent Gangnam District and neighborhoods along the Han River has spread to surrounding areas. Home prices, jeonse (lump-sum deposits) and monthly rents are now rising simultaneously, creating what many describe as a “triple hit.”

Kim Yong-beom, the presidential chief of staff for policy, apologized on Saturday, saying he was sorry for the difficulties many people are facing.

The problem is that the government still appears overly focused on suppressing demand and implementing short-term remedies. Following tighter lending rules and an expansion of land transaction permit zones, officials are expected to unveil tax measures later this month, including higher property taxes. The new policies are likely to target extremely expensive homes and properties that are not owner-occupied.

Kim suggested that even a single owner-occupied home should be treated differently if its value is exceptionally high.

Whether the proposed reforms are reasonable and effective in stabilizing the market will depend on their details. What should be avoided, however, is a one-sided and punitive increase in the tax burden.

As many experts noted at a government forum last week, harsher taxes could provoke resistance, encourage landlords to pass costs on to tenants and reduce the number of homes available for sale. Although Korea collects a smaller share of GDP in property taxes than the average member of the Organisation for Economic Cooperation and Development (OECD), transaction taxes such as acquisition taxes are far higher than the OECD norm.

If the government intends to raise property taxes, it should also reduce transaction taxes, as international organizations have long recommended. Only then can the tax system become fairer and more efficient. Any reduction in capital gains tax benefits for owners of nonowner-occupied homes should also take into account exceptional cases in order to preserve public trust.

Above all, the government must acknowledge that suppressing demand alone will not bring housing prices under control and present more ambitious supply measures.

Kim has previously argued for expanding the housing supply. Yet he has expressed reservations about revitalizing redevelopment and reconstruction projects, effectively the only way to increase housing supply in Seoul, because they would temporarily reduce the number of available homes while residents relocate.

Housing policy in the metropolitan area cannot be designed with only the next year or two in mind. Expanding supply on a meaningful scale will be difficult without private sector participation.

Before announcing its tax reform package later this month, the government plans to hold a comprehensive housing forum chaired by President Lee Jae Myung on Thursday. To dispel criticism that the outcome has already been decided, it should listen to a broader range of opinions and reflect them in policy.

부동산 보유세 높이려면 거래세는 낮추는 게 옳다

현 정부 출범 이후 이어진 정부의 초강력 규제 대책에도 수도권 부동산 시장이 도무지 안정될 기미가 보이지 않는다. 서울 강남권과 한강벨트를 중심으로 시작된 급등세가 올 들어선 주변부로 번지더니, 이제는 매매·전세·월세가 함께 오르는 ‘트리플 강세’ 현상까지 나타나고 있다. 이와 관련해 김용범 청와대 정책실장이 어제 방송에 나와 “많은 국민께 죄송하다”며 고개를 숙였다. 그러나 현재의 부동산 대란이 잘못된 부동산 정책에서 비롯됐음에도 정부의 정책 기조는 별로 달라질 기미가 보이지 않는다는 게 문제다.

정부는 여전히 수요 억제와 단기 처방에만 매달리고 있는 듯한 인상을 주고 있다. 대출 규제와 토지거래허가제 확대에 이어 이달 말 보유세 강화 등 세금 대책이 나올 예정이다. 타깃은 초고가·비거주 주택이 될 것으로 보인다. 김 실장은 “실거주용 한 채라 하더라도 초고가 부동산은 (일반 주택과) 달리 봐야 한다는 쪽에 대해서는 어느 정도 판단이 돼 있다”고 말했다.

부동산 세제 개편이 얼마나 시장 안정 효과가 있을지는 구체적인 내용을 보고 판단할 일이다. 다만 퇴로도 없이 일방적이고 징벌적으로 보유세 부담을 가중하는 건 곤란하다. 지난주 정부 토론회에서도 많은 전문가가 지적했듯 그 같은 조치는 거센 조세 저항과 조세 전가를 부르고, 매물 잠김 효과로 거래가 위축되는 부작용만 키울 수 있기 때문이다. 우리의 국내총생산(GDP) 대비 보유세 비중은 경제협력개발기구(OECD) 회원국 평균을 약간 밑돌지만, 취득세와 양도세 등 거래세 비중이 워낙 높아 전체 부동산 관련 세수 비중은 OECD 회원국 중 다섯 번째로 높다. 보유세를 높이려면 OECD 등의 권고대로 거래세는 낮추는 것이 바람직하다. 많은 국민이 집 한 채를 팔고 양도세를 내고 나면 같은 평수로 옮겨가기도 힘든 게 현실이다. 비거주 1주택자에 대한 양도세 감면 혜택 축소도 자녀 교육, 직장 등 불가피한 예외 사례를 세밀하게 고려해야 수용성을 높일 수 있을 것이다.

무엇보다 전향적인 공급 대책을 내놔야 한다. 앞서 김용범 실장은 관훈토론회에서 ‘닥치고 공급론’을 펼쳤다. 그런데 정작 서울에 공급을 늘릴 사실상 유일한 방안인 재건축·재개발 활성화에 대해선 “단기간에 기존 주민들이 옮겨야 하므로 공급이 더 줄어든다”며 난색을 보인다. 그런 한가한 발상으로 어떻게 주택 공급을 늘리겠다는 건가.