The president’s art of the property deal (KOR)

Ahn Hai-ri

The author is an editorial writer at the JoongAng Ilbo 

High-ranking officials’ confirmation hearings and asset disclosures are often described as excellent investment textbooks, revealing both what they own and how they built their wealth. President Lee Jae Myung has now offered another lesson: How to navigate layers of real estate restrictions. In essence, how a buyer with only 300 million to 500 million won ($203,100 to $338,600) in cash could acquire the title to a 2.9 billion won apartment in Bundang District, Seongnam, Gyeonggi.

Seeking to curb soaring housing prices, the Lee administration introduced sweeping measures on Oct. 15 last year. All of Seoul and 12 areas in Gyeonggi, including Bundang, were designated land transaction permit zones and speculative overheating districts. Lending was tightened, gap investments involving tenants’ deposits were restricted and transfers of reconstruction association membership were barred after key approvals.

The theory was that reducing demand would force sellers to lower prices. Instead, prices climbed further and most metropolitan apartments became inaccessible to anyone without vast cash reserves. That helps explain the flood of public appeals to ease lending rules ahead of a national real estate debate scheduled for Thursday.

Yet Lee and first lady Kim Hye-kyung appear to have completed precisely the kind of transaction their policies were designed to prevent. On July 14, they signed a contract to sell their jointly owned 164-square-meter (1,765-square-foot) apartment in Yangji Village, Sunae-dong, for 2.9 billion won, slightly below an April transaction price of 3.03 billion won. Ownership was transferred two days later.

The unusual point is that the title changed hands before the balance was paid. Property records show that Lee and Kim registered a maximum secured claim of 1.77 billion won against the buyers. Because such claims are commonly set at 120 to 130 percent of the actual debt, the arrangement suggests that the presidential couple effectively financed about 1.3 billion to 1.4 billion won of the purchase themselves.

There is more. Lee’s 2025 and 2026 asset disclosures listed a tenant deposit of 1.13 billion won on the apartment. After subtracting that deposit and the seller-financed balance, the buyers may initially have needed only 300 million to 500 million won to obtain title to a high-priced home inside a permit zone.

The government, meanwhile, has capped mortgage lending on homes worth at least 2.5 billion won at 200 million won and sought to block cash-light gap investments. The president’s use of a registered mortgage to facilitate the sale therefore inevitably prompted accusations that he had found a workaround to his own rules.

As criticism mounted, the presidential office said on Monday that ownership was transferred first because of the buyers’ circumstances and that the balance would arrive around October. It did not explain those circumstances.

Real estate professionals suspect the timing was linked to reconstruction rights. Yangji Village is expected to receive a project operator designation notice later this month. Because the complex is in a speculative overheating district, anyone purchasing after that notice could lose eligibility for an apartment allocation and instead face cash liquidation. Completing registration beforehand may therefore have been essential for the buyers to inherit association membership.

The buyers’ identities remain unclear. What is clear is the resulting fairness controversy. Even owner-occupiers struggle to move into newly-purchased homes because of lending restrictions. Yet the president who imposed those rules appears to have stretched ordinary practice to help buyers secure valuable reconstruction rights, especially for well-connected purchasers, possibly for an investment-oriented move of the sort he has often criticized.

Lee’s supporters argue that only the buyers benefited and that the sellers accepted greater risk. Public suspicion, however, has grown so strong that some even wonder whether the mortgage serves as a safeguard allowing the property to be reclaimed later.

The explanation that the arrangement merely enabled a faster sale is unlikely to satisfy the public. Koreans are quick to learn and exploit any legal route that remains open. If similar seller-financing arrangements now spread, the government will have to explain whether they are legitimate exceptions or loopholes that must be closed.

대통령 부동산 거래의 기술

안혜리 논설위원

고위 공직자 인사청문회나 재산공개 때 드러나는 재산목록과 자산 증식방식 자체가 매우 훌륭한 재테크 교과서라더니, 이렇게 또 한 수 배운다. 이중삼중 철벽 부동산 규제를 뚫는 '거래의 기술'을 보여준 이재명 대통령 얘기다. 결론부터 말하자면, 당장 내 돈 3억~5억원만 있으면 29억 원짜리 분당 아파트 소유권을 가져오는 어마어마한 신공이다.

이재명 정부는 집값 폭등 잡겠다며 지난해 강력한 10·15 부동산 대책을 내놓았다. 서울 전역과 성남 분당 등 경기 12개 지역을 토지거래허가구역과 투기과열지구로 묶어 대출을 조이고, 전세 낀 갭투자는 금지(5~12월 조건부 허용)하고, 재건축 아파트는 조합설립 인가나 시행자 지정 고시 후엔 조합원 지위 양도를 막아 현금청산을 유도했다. 집 살 수요 줄이면 집 팔 사람이 싸게 내놓아 집값이 떨어질 거라는 계산이었지만, 집값은 더 치솟고 수십억 원 현금부자 외엔 웬만한 수도권 아파트조차 사기 어렵게 됐다. 23일 '부동산 대토론회'를 앞두고 국민제안사이트에 "대출 등 규제 풀어달라"는 아우성이 빗발치는 이유다.

사정이 이러한데 내 돈 거의 없이 분당 아파트를 손에 넣다니 이 무슨 허황한 얘기냐 싶을 거다. 믿으시라. 대통령 본인 아파트에서 실제 일어난 거래다. 이 대통령과 김혜경 여사는 지난 14일 공동명의인 분당 수내동 양지마을 아파트(전용 164㎡)를 김모·조모씨(수내동 파크타운 공동거주자인 매수인들)에게 시세(4월 실거래가 30억 3000만원)보다 조금 낮은 29억원에 파는 계약을 하고 이틀 뒤 소유권 이전 등기까지 마쳤다. 이상한 건 잔금 받기 전 소유권부터 덥석 넘겨줬다는 점이다. 등기부 등본을 보면 이 대통령 부부는 매수인을 채무자로 채권최고액 17억7000만원의 근저당권을 설정했다. 채권최고액은 실제 대출보다 120~130% 높게 설정한다는 걸 고려할 때 이 대통령 부부가 이 집을 담보 잡아 13억~14억원을 빌려주는 형식으로 그만큼 덜 받고 아파트를 넘겼다는 얘기다. 이게 다가 아니다. 2025년과 2026년 재산공개 때 이 아파트 전세보증금 11억3000만원을 신고했으니 이 집 매수자는 당장은 전세보증금 빼고 고작 3억~5억원에 토지거래허가구역 내 고가 아파트를 손에 쥔 셈이다. 25억원 이상 고가 주택에 대한 주택담보대출을 2억원으로 제한하는 등 현금 없는 갭투자 매매를 막겠다는 게 이 정부의 부동산 정책인데, 정작 대통령은 근저당권 설정이라는 꼼수로 규제를 뚫었으니 여론이 들끓을 수밖에 없다.

논란이 이어지자 청와대는 20일 "매수자 사정으로 등기부터 완료했고, 잔금은 10월쯤 들어올 예정"이라고 했다. 돈 받기 전 소유권부터 넘겨준 건 맞지만, 당장 집 살 돈 없는 사람 편의 봐준 게 뭐가 문제냐는 투다. 정말 그럴까.

청와대는 매수자 사정이 뭔지 말하지 않았다. 부동산 업계에선 재건축 조합원 지위 승계 문제로 짐작한다. 양지마을은 이달 말 재건축을 위한 시행자 지정 고시가 예정돼 있다. 투기과열지구라 고시 후에 사면 입주권을 못 받고 현금청산 대상이 된다. 조합원 지위를 받으려면 무조건 그 전에 등기를 완료해야 해서 서둘렀을 거라는 추측이다. 매수자가 누군지는 모르겠다. 다만 분명한 건 무주택 실수요자조차 대출 규제 탓에 분양받은 집 입주도 못 할 판인데, 집값 잡겠다며 규제 만든 당사자인 대통령이 평소 그렇게 비판하던 '투기성 갈아타기'와 무관치 않아 보이는 매수자의 조합원 지위까지 확보해 주려고 거액을 빌려주는 무리수를 둔 것처럼 보이니 형평성 논란으로 시끄러울 수밖에 없다.

대통령 지지자들은 "매수인만 이익이고 매도인은 손해"라는 식으로 대통령 편을 들지만, 일각에선 "다시 집을 회수할 수 있는 안전장치 아니냐"는 의심까지 할만큼 여론이 나쁘다. "빠른 거래 목적"이라는 설명으론 국민들이 납득하기 어렵다. 게다가 유달리 학습능력 좋은 우리 국민 기질상 너나없이 이 우회로를 활용하려 들 텐데 앞으로 어쩔 셈인가 걱정스럽다.