Late regulations for Dongtan and Giheung, but when will supply come first? (KOR)

The government on Tuesday designated Dongtan District in Hwaseong, Giheung District in Yongin and the city of Guri, all in Gyeonggi, as areas subject to a triple layer of real estate regulations: land transaction permits, speculative overheating controls and adjusted real estate market rules.

The designation imposes sweeping restrictions on mortgages, taxes, resales and subscription eligibility while also banning so-called gap investment, in which buyers purchase homes using tenants’ jeonse (lump-sum deposits). The move expands regulatory coverage about eight months after the government placed all of Seoul and 12 areas in Gyeonggi under the same framework.

Dongtan and Giheung have seen housing prices surge on expectations surrounding semiconductor investment and improved transportation links, while Guri has benefited from demand driven by its proximity to Seoul.

Dongtan, adjacent to semiconductor facilities operated by Samsung Electronics and SK hynix, has been among the biggest beneficiaries of the so-called shuttle station effect, referring to neighborhoods served by company shuttle buses and nearby rail stations. Apartment prices there have risen more than 10 percent this year. Given that prices had been climbing for months, criticism that the government acted too late is difficult to dismiss.

The latest restrictions will likely cool overheated markets in the short term by sharply limiting transactions. Yet the steep rise in housing prices during the past year illustrates the limits of policies centered primarily on suppressing demand. Speaking at a forum last week, presidential chief policy secretary Kim Yong-beom stressed that expanding housing supply had become so urgent that the government should simply “build first.”

He acknowledged, however, that coordinating ministries and local governments remains difficult. Proposals to develop greenbelt land face resistance, while converting industrial sites in areas such as Yeongdeungpo into housing also draws objections because of concerns about preserving Seoul’s manufacturing base. Kim nevertheless asked a fundamental question: If every proposal is rejected, where are young people supposed to live?

The government’s concern about increasing housing supply is understandable, but uncertainty remains. Although it announced supply measures in September last year and again in January, progress has been slow where demand is strongest, particularly in urban centers.

Only practical policies that accelerate redevelopment and reconstruction while expanding housing where people actually want to live will restore confidence and calm the market. The government should quickly demonstrate through action that its pledge to prioritize housing supply is more than a slogan.

동탄·기흥·구리 뒤늦게 규제, ‘닥치고 공급’ 언제 하나

정부가 경기도 화성시 동탄구와 용인시 기흥구, 구리시를 토지거래허가구역·투기과열지구·조정대상지역의 ‘3중 규제지역’으로 어제 지정했다. 이들 지역 아파트는 전세를 끼고 집을 매수하는 갭투자가 금지되는 등 대출·세제·전매·청약 등에서 전방위 규제를 받게 된다. 지난해 10·15 대책으로 서울 전역과 경기도 12곳을 3중 규제로 묶은 지 8개월여 만에 규제 범위가 더 넓어지게 됐다.

동탄과 기흥은 최근 반도체 특수와 교통망 호재로, 구리는 서울과 인접한 역세권 수요로 집값이 급등한 곳이다. 특히 삼성전자·SK하이닉스 반도체 공장과 인접한 ‘셔세권(셔틀버스+역세권)’ 최대 수혜지역인 동탄구의 경우 올해 누적 상승률이 10%를 넘어설 정도로 급등세였다. 집값 폭등세가 나타난 지 한참 지났는데 이제야 뒤늦게 규제로 묶었다는 비판이 무리가 아니다.

거래를 엄격하게 제한하는 이번 조치로 이들 지역의 과열 양상을 단기적으로 진정시키는 효과는 있을 것이다. 하지만 현 정부 1년간 나타난 집값 급등세가 말해주듯 수요 억제 위주의 부동산 대책이 근본책이 되기는 힘들다. 김용범 청와대 정책실장은 지난주 관훈토론회에서 부동산 공급 대책과 관련해 “지금은 ‘닥치고 지어야 한다’고 할 정도로 공급 확대가 절실한 시점”이라고 강조했다. 김 실장은 ‘닥치고 공급’을 강조하면서도 부처·지방정부와의 이해관계 조정이 쉽지 않음을 토로했다. 그는 “그린벨트도 안 된다는 말도 나오고, 또 영등포 등 공업지구에 주택을 지으면 서울의 제조 기반을 갖춰야 하기 때문에 안 된다는 얘기도 있는데 이 역시 충분히 할 수 있는 말”이라면서도 “그렇게 다 반대하면 청년들은 어디 가서 살겠나”고 했다.

주택 공급을 고민하는 정부의 입장은 알겠는데 불안감이 가시지는 않는다. 정부는 지난해 9·7 대책과 올해 1·29 대책에서 주택 공급 대책을 발표했지만, 정작 사람들의 수요가 몰리는 도심에 주택 공급 속도를 높이는 방안은 지지부진하다. 재건축·재개발 활성화를 포함해 실제 작동 가능한 대책을 내놓아야 시장의 신뢰를 얻고 불안감을 잠재울 수 있다. ‘닥치고 공급’이 진짜 현실이 되고 있음을 정부가 서둘러 행동으로 보여주길 바란다.