Housing market anxiety belies normalization claim (KOR)

Anxiety is growing in Seoul’s housing market. According to the Korea Real Estate Board on June 11, apartment jeonse (lump-sum deposit lease) prices in Seoul rose 0.32 percent last week, the steepest weekly increase since October 2015. The upward trend has spread across both southern and northern districts of the city, including Seongdong, Songpa, Gangbuk and Dobong. Cumulative gains this year are now more than five times higher than those recorded during the same period last year.

At a news conference marking the first anniversary of his inauguration, President Lee Jae Myung described the decline of the jeonse system as part of a normalization process and said the market was not experiencing a sharp surge in jeonse prices. Market indicators, however, suggest otherwise. Home prices are rising across Seoul, including in the Gangnam area. Apartment prices in Dongtan New Town in Hwaseong, Gyeonggi, jumped 1.98 percent in a single week, while gains in Songpa and Gangnam districts also accelerated.

Concerns have intensified since May 10, when higher capital gains taxes on owners of multiple homes were reinstated. Transaction volumes have fallen while prices continue to rise. The pattern resembles the latter years of the Moon Jae-in administration, when heavy taxation reduced listings and contributed to rising home and rental prices. The lesson was clear: Restricting transactions without expanding supply does little to stabilize the market.

President Lee has signaled that property holding taxes could be strengthened as early as July, arguing that current tax levels do not sufficiently curb speculative demand. Critics counter that Korea’s property tax burden is not especially low compared with the Organization for Economic Cooperation and Development average. Many analysts argue that the deeper causes of instability are supply shortages and policies focused primarily on suppressing demand.

The number of multiple-home owners has steadily declined in recent years under stricter tax policies. Korea has also experienced higher property taxes being passed on to tenants through increased rents, a side effect seen during both the Roh Moo-hyun and Moon governments. Yet the Lee administration appears determined to continue a demand-control approach.

As a result, borrowing to buy homes is accelerating. Household loans increased by 9.3 trillion won ($6 billion) in May, exceeding the pace seen before lending regulations were tightened in June last year.

Housing markets respond to policy credibility. Repeated efforts to suppress demand alone may deepen instability rather than ease it. The government should present a clear roadmap for expanding housing supply and support redevelopment and reconstruction projects. Strengthening the supply base remains the most practical way to stabilize both home prices and the rental market.

“전세 감소는 정상화” 발언 무색하게 하는 부동산시장 불안

서울 부동산시장의 불안이 커지고 있다. 11일 한국부동산원에 따르면 지난주 서울 아파트 전셋값은 0.32% 상승해 2015년 10월 이후 가장 큰 상승 폭을 기록했다. 성동·송파·강북·도봉 등 강남·강북을 가리지 않고 상승세가 확산하면서 올해 누적 상승률도 지난해 같은 기간의 5배를 넘는다. 이재명 대통령은 취임 1주년 기자회견에서 “전세 감소는 정상화 과정”이라며 “전세가 대폭등하는 상황은 아니다”고 했지만 시장의 신호는 다르다. 매매시장에서도 서울 외곽은 물론 강남권까지 상승 폭이 확대되고 있다. 경기도 화성 동탄신도시 아파트값은 일주일 만에 1.98% 급등했다. 송파구와 강남구도 오름폭을 키우고 있다.

특히 지난달 10일 다주택자 양도세 중과 재개 이후 시장 불안은 더욱 커지고 있다. 거래는 줄고 가격은 오르는 현상이 나타난다. 높은 양도세가 매물 감소를 초래하면서 집값과 전월세 가격을 자극한 문재인 정부 후반기와 비슷한 양상이다. 공급 확대 없이 거래만 막는 정책은 시장 안정으로 이어지기 어렵다.

이 대통령은 7월 중 보유세 강화를 예고했다. 국내 보유세가 낮아 투기 수요를 충분히 억제하지 못한다는 판단에 따른 것이다. 그러나 한국의 보유세는 경제협력개발기구(OECD) 평균과 비교해 낮지 않은 수준이다. 근본적 시장 불안은 수요 억제 위주의 정책과 공급 부족에 있다는 지적이 많다. 문재인 정부의 다주택자 중과세 정책 여파로 최근 수년간 다주택자 수는 지속해서 감소해 왔다. 더욱이 종합부동산세 강화가 임대료 상승으로 전가되는 부작용은 이미 노무현·문재인 정부 시절 경험했다. 이재명 정부도 수요 억제 중심의 정책을 강하게 밀어붙이려 한다. 그럴수록 ‘영끌’ 열기도 가열되고 있다. 5월 가계대출은 9조3000억원 늘어 지난해 6·27 규제 강화 직전보다 큰 폭의 증가세를 보였다.

지금 필요한 것은 규제 강화가 아니라 시장 신뢰의 회복이다. 공급 확대 로드맵을 명확히 제시하고 재건축·재개발 활성화를 통해 주택 공급 기반을 확충해야 한다. 그것이 집값과 전월세 시장을 안정시키는 가장 현실적인 해법이다.